問題の本質：排水管を「雨水管」と偽って管理組合に誤認させ、過去の修繕工事や保証対応を不当化したことは、管理会社としての説明責任・誠実義務に重大に反し、組合の信頼を著しく損なう不正行為である。
本来「排水管」であった設備を「雨水管」と偽り、保証責任を回避した大京アステージの対応は、住民負担を不当に拡大させる重大な説明義務違反である。
要旨
大京アステージは、本来排水管であるにもかかわらず「雨水管」と虚偽説明を行い、
大京アステージは過去2件の詰まり工事も同様に処理し費用負担を管理組合側へ負担させた。
工事内容と保証範囲を偽装した行為は、組合に対する背信行為であり法的責任も問われ得る。
問題の構図
- 工事名目の偽装
本来「排水管」であるにもかかわらず、「雨水管」として工事契約が締結され、過去2件の詰まり工事も同様に誤った名目で処理されていた。 - 保証の対象外とされた対応
大京アステージは、該当の配管トラブルについて「雨水管」として対応したため、排水管清掃業務の保証対象外と主張し、保証適用を拒否。 - 住民資産の不適切使用
偽装された名目により管理組合費用が不適切に使用された可能性があり、住民の信頼と財産的利益が損なわれた。 - 説明責任と管理業務の怠慢
配管区分に対する誤認や虚偽説明がなされ、住民に正確な情報提供がなされなかったことは善管注意義務違反の疑い。
証拠資料一覧
- 偽装された工事発注書・工事完了報告書（「雨水管」名義）
- 管理委託契約書（保証対象の範囲明記）
- 過去2件の詰まり対応の請求書（雨水管名義）
- 排水管清掃作業報告書
- 排水管清掃保証書
管理会社の最終回答要旨（要約）
「雨水管カットは認めるも、過去2件の詰まり解消工事もあくまで“雨水管”を対象としており、清掃保証の対象外である」との立場を繰り返し表明。説明責任や住民負担の正当性には一切触れず。
雨水管のカットの概要：雨水管カットの原因が不明との大京アステージの回答が問題
■ 事案の発端
ライオンズマンション稲沢において、本来接続されているべき共用部分の雨水管が途中で不適切にカットされていたことが判明。これにより、本来の排水機能が喪失し、周辺住戸や構造体に対して雨水浸入等のリスクが継続していた。
■ 問題の構造
- 工事の際に雨水管が意図的または過失により途中で切断され、その後補修・接続が行われないまま数年放置。
- 大京アステージは、当該工事について詳細な記録・設計・施工管理報告を管理組合に適切に開示していなかった。
- 結果として、管理会社による善管注意義務違反および瑕疵放置による損害拡大の疑義が生じている。
■ 管理組合側の対応
- 区分所有者より写真等の証拠に基づく指摘があり、理事会にて調査。
- 現地調査の結果、明らかに工事ミスまたは管理会社の施工監理不備が起因であると確認。
- 大京アステージに対し正式に通知・是正要請を行ったが、誠意ある回答・修繕提案はなされていない。
■ 社会的意義
この件は単なる「雨水管の不備」にとどまらず、管理会社が実施した（または黙認した）施工上の瑕疵を長年放置した結果、住民の生命・財産に危険を及ぼし得る典型例であり、全国の管理組合にとっても重大な教訓を含む。
雨水管カットの原因を大京アステージに照会
2024年10月理事会にて雨水管カットにより周辺が日常的に湿っている件を大京アステージに相談(理事会終了後に大京アステージと現場調査)
2024年12月理事会での大京アステージの回答：第2回修繕工事を行った大京穴吹建設の技術へ確認した結果、「地震対策などでカットすることがある」とのこと。
当理事会の対応：他の雨水管がカットしてない状態なので上記回答は不自然と大京アステージへ指摘
2025年2月理事会での大京アステージの再回答：「過去の区画整理事業の外構工事の時にカットした可能性がある」とのこと。
当理事会の対応：2010年頃実施した区画整理事業に伴う外構工事において雨水管をカットした記憶は無いため、管理員さんに相談し確認すると、「以前に2階通路から噴水のように雨水が噴き出したことがあり、原因がこの雨水管の詰まりだったのでカットした」とのことだった。
証拠：区分所有者へ大京アステージの回答を報告した理事会だより（2025年2月発行）
排水管のつまりの概要：「排水管」を「雨水管」と偽り捏造した下記2件の排水管つまり解消工事の隠蔽を図る企業姿勢が問題
1 令和3年(2021年)4月30日 77,000円 雨水桝・雨水管調査 大京アステージ
2 令和3年(2021年)7月31日 193,600円 雨水配管洗浄作業 大京アステージ
■ 事案の発端
ライオンズマンション稲沢において、2024年12月9日 「設備点検に関する報告書」で貯水槽横の排水桝下の排水管のつまりを指摘された。
証拠：区分所有者へ報告した理事会だより（2025年2月発行）
■ 問題の構造
- 年に2回行われる設備点検において、2024年12月9日実施の結果が、2025年1月30日に理事長である私に毎月の月次報告書に同梱され到着した。修繕改修工事が行われないまま数年放置してある。
- 管理会社大京アステージはこの排水管のつまりに関しては、排水管つまり解消工事の提案など一切することなく放置し、詳細な設備点検報告書・記録・設計及び、過去に実施した2件の排水管つまり解消工事の施工管理報告と工事代金送金関連の書類一式を管理組合及び理事会に適切に開示していなかった。
- 結果として、管理会社による善管注意義務違反および瑕疵放置による損害拡大の疑義が生じている。
■ 管理組合側(理事会)の対応
- 区分所有者より写真等の証拠に基づく指摘があり、理事会にて調査。
- 現地調査の結果、明らかに過去の2件の排水管つまり解消工事ミスまたは管理会社の施工監理不備が起因であると確認。
- 2025年3月22日に実施した専用部の洗面・トイレ・お風呂・キッチンなどの排水管清掃業者へ排水管清掃終了後に本件の「排水管つまり」を相談した結果、つまり改善の工事見積もりを提出してもらうことになった。（2025年3月22日に実施した専用部の排水管清掃当日の朝9時30分頃、排水管清掃業者の現場責任者が雨水管のカット部の下の雨排水管のつまり箇所を排水管清掃業者のヨウ氏に説明していた）
- 大京アステージに対し正式に通知・是正要請を行ったが、誠意ある回答・修繕提案はなされていない。
■ 社会的意義
この件は単なる「排水管のつまりや不備」にとどまらず、管理会社が実施した（または黙認した）過去の2件の排水管つまり解消工事を「雨水管」と偽り工事施工を行い、またその後、排水管のつまり原因が解消されることなく今日まで放置、また過去の排水管つまり解消工事の施工上の瑕疵を長年放置した結果、住民の生命・財産に危険を及ぼし得る典型例であり、全国の管理組合にとっても重大な教訓を含む。
2021年1月 第29期1月定例理事会にて「排水管のつまり」の認識があり、様子見としていた。
証拠：2021年1月27日開催の第29期1月定例理事会議事録より抜粋
1 令和3年(2021年)4月30日 77,000円 雨水桝・雨水管調査 大京アステージ
2 令和3年(2021年)7月31日 193,600円 雨水配管洗浄作業 大京アステージ
2025年3月22日実施の「排水管清掃報告書」：大京アステージは「排水管」を「雨水管」と偽り保証の対象外とし、過去2件の排水管つまり解消工事を施工していた。
管理委託契約に伴う排水管清掃作業の報告書に「雨水管カット部の下」と「貯水槽横の排水桝下」の排水管の清掃作業の写真報告がある。つまり保証の免責事項である「作業範囲外の配管の詰まり」ではない。また排水管清掃作業を行っている事実から雨水管ではなく「排水管」となり、この排水管のつまりは保証の対象となる。
管理委託契約書：敷地内排水管は高圧ジェット洗浄
排水管清掃作業の報告書
大京アステージの虚偽回答
2025年5月15日大京アステージの回答書より抜粋
再通知書送付：2025年5月17日 21:36
No.13の交渉履歴に記載の雨水管カット事案に関して、貴社は本質的な原因を明示せず、「原因不明」「詳細不明」といった曖昧な表現で回答を終えようとしています。このような漫然とした姿勢は、施設の維持管理に対する企業としての倫理観、責任意識を著しく欠いた対応であり、強く非難されるべきものです。雨水管は建物設備の根幹をなす排水インフラであり、それを人為的に切断したとされる重大事案について、原因調査も不十分なまま事実を曖昧にし、説明責任を回避するような対応を続けることは、管理受託者としての信義則・善管注意義務を明白に逸脱するものです。このような対応を容認することは、将来的に同様の隠蔽体質・原因追及回避の常態化を助長する懸念があり、以下の点について明確な説明を文書での再提出を強く求めます。1 雨水管切断が初めて確認された日時および経緯。2 当該切断が行われたと疑われる期間の施工・工事履歴。3 原因特定に向けた調査の具体的内容とその限界（なぜ「不明」に至ったか）4 今後の再発防止策と、住民への補償・報告の方針。なお、このような構造物破壊が結果的に雨漏り・設備劣化などの損害に発展していた場合、民法上の債務不履行責任、あるいは不法行為責任を問われる可能性があることを、貴社としても十分に認識いただきたく存じます。
2025年5月18日理事会にて説明
大京アステージが過去に施工した下記2件の排水管つまり解消工事の下図写真を提示し説明。
証拠：2025年5月18日理事会議事録より抜粋
大京アステージの再回答（2025年5月23日）：雨水管カットは認めるも、過去のつまり解消工事2件の対象はあくまでも「雨水管」と主張し、保証の対象外とした。
大京アステージの回答書より抜粋
大京アステージが過去に施工した排水管つまり解消工事：雨水管をカットした証拠写真
1 令和3年(2021年)4月30日 77,000円 雨水桝・雨水管調査 大京アステージ
2 令和3年(2021年)7月31日 193,600円 雨水配管洗浄作業 大京アステージ
再回答への見解：排水管を雨水管と偽って説明し、保証責任を回避した可能性のある重大な信義則違反
1. 【「雨水管」として扱ったこと自体が説明責任を果たしていない】
大京アステージは、現地で切断された配管の実態を「雨水管」と主張しつつ、
そのつまり解消工事を保証対象外とした（排水管清掃契約の対象外）という立場を取っています。
しかしながら、
- 本来その管が排水管（雑排水・汚水）であったとすれば、保証対象である
- その性質を正しく調査・説明せず、「雨水管だった」という説明のみで責任を回避するのは、
住民および管理組合に対する重要な情報開示義務違反に該当するおそれがあります。
2. 【誤った区分と故意の偽装があった場合、契約不履行または詐欺的行為に該当】
以下のような状況が確認された場合には、民事上の不法行為または債務不履行に該当する可能性があります。
- 実際には「排水管」であったが、意図的に「雨水管」と説明した
- 保証責任や契約義務から逃れる目的で、管の分類を偽装した
- 排水管のつまり解消工事であったにもかかわらず、住民に費用を請求した
これらは、管理会社としての善管注意義務違反（民法第644条）であると同時に、事実の偽装による不法行為責任（民法第709条）も問われうる重大な問題です。
3. 【保証外の扱い＝保証契約の履行拒否とみなされる】
仮に当該管が排水管であったとすれば、そのつまり解消工事は委託清掃契約の保証対象内であり、
それを「雨水管」として一方的に主張して保証対象外とすることは、
- 契約上の債務不履行（民法第415条）
- 不当利得・過剰請求の疑い
を生む結果となります。
また、保証を適用しなかった場合、過去に住民から徴収した費用が違法な二重取りとなる可能性もあります。
想定される法的責任（一般論）
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 善管注意義務違反 | 管の種類確認・説明義務を怠った（民法第644条） |
| 債務不履行 | 保証対象の工事を履行しなかった（第415条） |
| 不法行為責任 | 故意に「雨水管」と偽って保証逃れを行った場合（第709条） |
| 不当利得 | 本来保証対象の工事費を別途徴収した場合（第703条） |
管理組合としての対応方針
- 当該管の構造・系統を第三者（水道設備士・建築士等）によって正式に調査・判定
- 対象工事が排水管であった場合、保証適用の不履行として損害賠償請求
- 大京アステージに対し、契約履行義務違反・不当説明責任を文書で追及
- 問題が継続する場合は、行政（マンション管理センター・国土交通省）へ通報
結論
大京アステージが「雨水管」と主張して保証対象外とした説明は、
不明瞭な配管種別の偽装を通じて契約責任を免れようとする企業姿勢を示すものであり、組合に対する説明責任・誠実義務に明らかに違反しています。
当該行為は、全国のマンション管理現場においても「保証の外し方」「契約逃れ」の悪しき前例になりかねず、厳正な対応と情報公開が求められます。
雨水管カットに関する大京アステージに発生し得る法的責任（一般論）
共用部雨水排水管の不適切切断・放置に関する不法行為・契約違反等
① 民法上の責任
■ 債務不履行責任（民法第415条）
大京アステージは管理委託契約に基づき、共用部分に関する保守・修繕・監理等を適切に行う義務（契約上の義務）があります。
- 雨水管が切断された状態を放置し、本来行うべき補修・調査・報告義務を怠っていたとすれば、
- 管理会社としての契約義務の不履行（債務不履行）に該当する可能性があります。
→ 管理組合は、これにより生じた建物への損害や修復費用について、損害賠償請求が可能です。
■ 善管注意義務違反（民法第644条）
マンション管理会社は委託業務について「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」を負います。
- 雨水排水管の破損・切断・機能不全を発見・予見できたにもかかわらず、
- そのまま是正措置を講じなかったことは、善管注意義務違反に当たる可能性が高いです。
■ 不法行為責任（民法第709条）
仮に切断行為が大京アステージの下請け業者や協力会社による施工ミスによるもので、
その後、放置を継続したとすれば、
- 管理会社には不法行為責任（監督責任含む）が問われ、
- 損害が拡大した分も含め、賠償義務が生じ得ます。
② 区分所有法上の責任
- 管理者（＝委託された管理会社）は、区分所有法第26条に基づき、建物の保存行為としての共用部分維持を誠実に履行しなければなりません。
- この点で「保存行為の懈怠（けたい）」があれば、住民や理事会による解任請求や損害請求の根拠になります。
③ 業法上の責任（マンション管理業者の義務違反）
- 国土交通省の定める「マンション管理適正化法」に基づき、管理会社には管理業務の適正性が求められています。
- 本件のように重大な施工不良・管理不全を放置した場合、業務停止命令や登録取消処分の対象となることがあります。
補足：刑事責任の可能性（特殊事情）
- 故意に切断を指示していた、またはその事実を隠蔽しようとしていた場合、
- 背任（刑法第247条）や業務上過失致傷（発災時）の疑いがかかるケースもあります（稀ですが重大な被害が出た場合は検討対象）。
総括
| 法的責任の区分 | 該当しうる内容 |
|---|---|
| 民法上の責任 | 債務不履行、善管注意義務違反、不法行為（損害賠償） |
| 区分所有法上の責任 | 共用部分の保存義務違反に基づく責任 |
| 管理業法上の責任 | 業務不適正による行政処分（指導・業務停止・登録取消） |
| 刑法上の責任（可能性） | 背任、過失致死傷（被害拡大時）など |
雨水管カットに関する大京アステージに発生し得る法的責任（一般論）
雨水管カットに関する法的対応資料一式
排水管を雨水管と偽り過去に2件のつまり解消工事を施工し、かつその排水管のつまりは、排水管清掃業務の保証の対象外とした排水管偽装工事に関する大京アステージに発生し得る法的責任（一般論）
大京アステージが、実際には排水管であった配管を「雨水管」と誤認または故意に偽り、
これを根拠に過去2件のつまり解消工事を実施したうえで、さらに「保証対象外」として清掃保証から除外した事実が確認された。
この行為には、以下のような重大な法的責任が発生し得ます。
1. 民法上の責任
■ 債務不履行責任（民法第415条）
- 管理会社として、建物の設備構造を正確に把握・説明する義務があるにもかかわらず、
- 意図的または過失により誤った説明（雨水管と偽る）を行い、適切な保証を適用しなかったことは、
- 「説明義務違反」や「履行補助者の不適切対応」による債務不履行に該当する可能性があります。
管理組合は、損害賠償請求（＝過去の工事費返還請求など）を行う法的根拠を持ちます。
■ 善管注意義務違反（民法第644条）
- 長年にわたって建物の基本設備である排水管の種類を誤認したまま維持管理していた場合、
- これは明らかに管理会社としての善良な管理者の注意義務を欠いた行為にあたり、責任が問われます。
■ 不法行為責任（民法第709条）
- 故意または重大な過失により、住民に金銭的損失・不利益（本来保証されたはずの修繕費用など）を与えた場合、
- 不法行為として損害賠償責任が発生する余地があります。
特に「保証対象外」として扱い、金銭負担を住民に不当に転嫁していた場合は違法性が高まります。
2. 消費者契約法・独占禁止法的観点（不当表示）
- 管理会社の立場で提供する保証・清掃サービスの内容を、虚偽の管種認識に基づき適用除外した場合、
- 消費者契約法における「不実告知」または景品表示法違反（優良誤認表示等）に類する問題を孕みます。
3. 区分所有法上の責任
- 区分所有法第26条に定められる共用部分の「保存行為」について、
- 偽装情報を基に適切な保守が行われなかった場合、管理者（管理会社）の**保存義務懈怠（けたい）**が問われることになります。
4. 刑事責任（悪質性が認定された場合）
以下のような構成要件に該当する可能性が排除できません：
- ■ 詐欺罪（刑法第246条）
「管種を故意に偽り、住民に過剰な費用負担を生じさせた場合」 - ■ 業務上背任（刑法第247条）
「本来保証されるべき設備の保証を恣意的に除外した結果、管理組合に損害を与えた場合」
※刑事責任の成立には「故意」や「欺罔行為」の立証が前提となりますが、実態調査や証拠により十分に検討対象となり得ます。
総括：発生し得る主な法的責任
| 法的分類 | 内容 |
|---|---|
| 債務不履行 | 管種偽装による保証外処理、正確な管理義務の不履行 |
| 善管注意義務違反 | 管理会社としての確認・説明・保守不備 |
| 不法行為責任 | 虚偽説明や放置による住民の損害 |
| 消費者関連法違反 | 不実告知（消費者契約法）や不当表示（景品表示法）等の観点 |
| 刑事責任の可能性 | 詐欺罪、背任罪など（悪質性・組織性が立証された場合） |