問題の本質：第32期総会前理事会においては理事長に加担し不正な理事会を運営した。第31期臨時総会前理事会においては、臨時総会開催に必要な理事会の定足数を欠いたまま理事会を成立したように装い、虚偽の議事録を作成した大京アステージの行為は、組合の意思決定過程を根本から歪める重大な不正である。
要約：組合意思の歪曲とガバナンス崩壊につながる重大な不正行為であり、企業責任が厳しく問われる。
第32期臨時総会前においては、総会議案を上程するために理事長に加担し、不正な理事会運営をサポートした。また第31期臨時総会前理事会においては、虚偽の理事会議事録を作成し、正当な手続きを経たかのように偽装し、理事会の定足数不足にもかかわらず、大京アステージは理事会が成立したように装い、臨時総会開催を強行した。
問題の構図：第31期臨時総会前理事会の件
- 理事会不成立の認識下での虚偽議事録作成
大京アステージは、臨時総会開催のための事前理事会において定足数を満たしていなかった事実を認識しながら、理事会が成立したように見せかける議事録を作成。 - 臨時総会開催の正当性を偽装
虚偽の議事録を根拠に臨時総会を開催し、正規の手続きを経ていない議案上程・決議を実施した可能性。 - 組合員の意思決定手続を歪曲
手続きの正当性を前提に成り立つべき総会運営において、虚偽文書を用いた進行が行われ、組合民主主義と信頼を著しく損なった。
証拠資料一覧
第31期臨時総会前理事会議事録
管理会社の最終回答要旨（抜粋・要約）
「臨時総会開催のため、理事会前に定足数未達であったことは認識していたが、議事録に成立と記載した件については重く受け止めている。今後は社員教育の徹底を図る」と表明。ただし、「理事長の背任行為」や「虚偽議事録の責任所在」については具体的な説明や責任言及を行わず、企業としての反省姿勢も不十分にとどまった。
大京アステージ真島社長へ提出した本件のご説明書
管理会社の慢性的な説明責任の欠如と、善管注意義務違反の構造的リスクについて、住民側が詳細に記録・警鐘を鳴らす内容となっています。
大京アステージの回答
第1回目：第2回面談 2025年3月18日 14:00〜16:00 喫茶屋らんぷ下津店
大京アステージ確認の第2回面談記録の抜粋_20250318
第2回目：第3回面談 2025年4月18日 14:00〜16:45 喫茶屋らんぷ下津店
大京アステージ出席者：後藤名古屋西支店長（新任） 辰己名古屋東支店長 肥川副支店長
藤高リーダー
大京アステージ確認の第3回面談記録の抜粋_20250418
最終回答（2025年5月15日）：管理規約に反した行為であり、不適切な行為であったと認識。
証拠：2025年5月15日大京アステージ回答書より抜粋
第31期・32期理事長の回答書：総会決議を経ており、回答の必要を認めません。
証拠：第31期・第32期理事長の代理人弁護士による内容証明の抜粋
再通知書送付：2025年5月17日 21:36
No.7の交渉履歴に記載の通り、本件は、当時の理事長による背任行為に貴社が加担した構図であり、管理受託者としての善管注意義務違反が明確に問われるものです。加えて、臨時総会前の理事会議事録の改ざん・変造という、文書偽造罪にも該当し得る重大な犯罪行為が関係している事案であることを、貴社にはあらためて強く認識いただく必要があります。これらは単なる業務運営上の瑕疵を超え、企業倫理・コンプライアンス上の深刻な問題であり、管理組合との信頼関係を根底から損なう行為です。よって、以下について早急にご回答ください。1 貴社として本件をどのように認識しているのか。2 これまでの経緯を踏まえた上での、貴社社長をはじめとする経営陣の正式な見解。3 文書改ざん・議事録変造に対する社内調査の有無と結果の報告本件の性質に鑑み、貴社経営陣のガバナンス責任と向き合う姿勢を明確に示されることを強く求めます。
再回答(2025年5月23日)：臨時総会開催のため総会前理事会において出席理事定足数を満たさず理事会不成立を認識した上で、理事会が成立したように見せかけるため議事録を変造したことは重く受け止める。（理事長の背任の件は未回答）
再回答への見解：理事会の「虚構化」に管理会社が関与し、ガバナンス破壊に加担した重大事案
1. 【理事会不成立の認識と虚偽議事録作成の黙認は重大な義務違反】
本件の最も重大な問題点は、以下の通りです：
- 理事会が法定の定足数を満たしていなかった（＝会議として不成立）ことを大京アステージ側も把握していた
- にもかかわらず、理事会が成立したかのような議事録作成・記載に加担した（または見過ごした）
これは単なる業務上の過失ではなく、明確に「虚偽の組合文書の作成・利用」に関与した行為であり、
区分所有法、民法、民事訴訟法上の議決・意思形成手続に深刻な瑕疵を生じさせる不正です。
2. 【区分所有法に照らした違法性】
区分所有法第43条では、理事会は定足数（通常、過半数）の出席により成立すると明記されています。
これを欠いたまま「理事会決議があった」とすることは、総会開催に至るプロセス全体の法的正当性を失わせる重大な手続違反です。
さらに、「理事会決議を経て招集された臨時総会」が後に開かれていた場合には、
その総会自体も無効または取消対象（民法第95条・96条・区分所有法第57条）になりうる可能性があります。
3. 【理事会議事録の虚偽記載＝文書偽造・証拠隠滅の疑い】
議事録は重要な法的証拠文書であり、
意図的に不成立の会議を「成立したように見せかける」記述を行った場合には、
- 私文書偽造（刑法第159条・160条）
- 背任幇助（刑法第253条関連）
- 証拠隠滅の幇助（刑法第104条）
などの法的評価がなされる余地があります。
大京アステージが「重く受け止める」としたのは当然であり、それだけでは責任を果たしたとは到底いえません。
4. 【理事長の背任行為に関する「回答回避」も看過できない】
当該議事録の変造が、理事長による故意的な留任・権限維持・組合資産支配などを目的としていた場合、これは明確な組合に対する背任行為（民法第709条、不法行為）に該当する可能性が高いにもかかわらず、大京アステージはこの点には一切言及せず、組合の正当な疑義を無視する姿勢を示しています。
これは企業としての説明責任（accountability）に反し、極めて不誠実な対応です。
想定される法的責任（一般論）
| 種別 | 該当内容 |
|---|---|
| 民法 | 善管注意義務違反（第644条）、債務不履行（第415条） |
| 区分所有法 | 第43条（理事会の定足数）、第57条（決議取消）違反 |
| 刑法（可能性） | 私文書偽造、背任幇助、証拠隠滅の疑い（刑法159条等） |
| 行政対応 | 管理業法違反（誠実義務・中立性・報告義務）による監督行政処分の対象 |
管理組合側の今後の対応
- 再通知書による文書回答要求（変造に関する詳細経緯・責任の明示）
- 臨時総会の決議効力検証（取り消し・無効確認訴訟の検討）
- 第三者調査委員会または外部専門家（弁護士・監査士）による独立調査
- 必要に応じ、刑事告発および国土交通省・マンション管理センターへの通報
結論
この件は、単なる理事会運営ミスや書類作成ミスではなく、
管理会社と理事長の共犯的連携によって、組合の統治構造を根本から揺るがした重大な統治違反・法令違反行為です。
大京アステージが「重く受け止める」とするだけで済まされる内容ではなく、明確な経緯説明・責任所在・是正措置を文書で提出しなければ、企業としての信頼性は完全に失墜します。
大京アステージに発生し得る法的責任（一般論）
【1】民事責任
① 善管注意義務違反（民法第644条 準用）
- 管理会社は、管理委託契約に基づき「善良な管理者の注意義務（善管注意義務）」を負う。
- 住民からの照会に対する説明拒否、情報開示の怠慢、議事録の未返却等は、この義務に反する行為と見なされる。
- 違反が明らかになった場合、**損害賠償責任（民法第709条）**が発生する可能性がある。
② 不法行為責任（民法第709条）
- 住民の権利を侵害する行為（虚偽説明、情報隠蔽、誤解を生じさせる行為など）が認定されれば、慰謝料請求や損害賠償請求の対象となる。
【2】契約責任
① 管理委託契約違反
- 「マンション標準管理委託契約書」に明記された管理会社の業務内容（例：会議体支援、記録作成と管理、住民との対応）を履行しない場合、契約違反による解除理由・損害賠償根拠となる。
- 例：議事録の持ち出し・未返却、虚偽説明、住民からの書面照会に対する黙殺 など。
【3】行政責任
① マンション管理適正化法違反
- 国土交通省の定める「マンション管理業者の業務適正化に関するガイドライン」には、以下が義務付けられている：
- 誠実義務（第72条）
- 業務の適正遂行（契約履行義務）
- 苦情対応義務
- 不履行が明確な場合は、
- 業務改善命令（法第76条）
- 業務停止処分・登録取消（法第77条） の行政処分対象となる。
【4】刑事責任（重大性・悪質性が認定される場合）
① 背任罪（刑法第247条）
- 管理会社が組合の信頼を裏切り、自己や第三者の利益のために管理業務を操作・隠蔽した場合、背任の構成要件に該当する可能性がある。
② 公正証書原本不実記載・私文書偽造（刑法第157条・第159条）
- 会議記録等に虚偽の記載を行い、組合運営に不当な影響を与えた場合は、刑法上の書類関連罪が問われることもある。
総合的なリスクまとめ
| 分類 | 責任区分 | 主な法的根拠 |
|---|---|---|
| 民事責任 | 善管注意義務違反 | 民法第644条・第709条 |
| 契約責任 | 委託契約違反 | 標準管理委託契約書（国交省） |
| 行政責任 | 管理適正化法違反 | 同法第72条～77条 |
| 刑事責任 | 背任・虚偽記載等 | 刑法第247条・157条・159条など |
管理業務に関する善管注意義務違反に関する法的対応資料一式
第31期・32期理事長に発生し得る法的責任（一般論）
【1】民事責任
● 善管注意義務違反（民法第644条準用）
理事長は、管理会社への指示・監督・契約管理において「善良なる管理者の注意義務」を負っています。
管理会社が契約上の義務を怠っていることを認識しながら是正を求めなかった場合、理事長にも共同行為・不作為による責任が発生します。
例：
- 議事録未返却を放置
- 説明拒否に対して指導・是正を行わなかった
- 契約違反や住民無視を黙認
● 不法行為責任（民法第709条）
住民の権利や財産に損害を与える行為に理事長が加担、または止めなかった場合には、不法行為責任が問われ、個人賠償の対象になりえます。
【2】契約上の責任
● 管理会社との委託契約管理の責務
- 理事長は管理委託契約の履行を監督・評価する立場にあり、契約違反を是正する義務があります。
- 契約違反を知りながら放置・黙認した場合、「契約管理責任不履行」に問われ、総会・監事等からの責任追及・損害請求・解任動議の対象となります。
【3】行政上の責任・統治責任
● 統治責任の欠如
理事長は管理組合の代表者として、「住民自治の秩序維持」と「情報公開・説明責任の確保」が求められます。
これを怠れば、地方自治体（住宅課）や国交省からの行政調査・是正勧告の対象になることがあります。
【4】刑事責任（悪質な場合）
● 背任罪（刑法第247条）
管理会社と共謀して、住民の利益を損なうような行為（情報隠蔽、誤送金、虚偽報告など）を行った場合、背任罪の構成要件に該当する可能性があります。
想定されるリスクの一覧
| 想定行為・不作為 | 発生し得る責任 | 主な根拠・備考 |
|---|---|---|
| 管理会社の契約違反を黙認・放置 | 善管注意義務違反 | 民法第644条 |
| 議事録や書面の未返却・未管理を容認 | 不法行為責任 | 民法第709条 |
| 管理会社の住民説明拒否・改ざんを是正しなかった | 統治責任の不履行 | 管理組合代表としての責任 |
| 管理費の不適切な支出・確認不足 | 背任・損害賠償・総会追及 | 刑法247条／管理規約違反など |
補足コメント
理事長は、管理会社の不正や不備に対し「知らなかった」では済まされない法的責任を伴う役職です。
特に、文書管理・情報開示・住民対応において組合として問題が放置されていた場合、理事長個人にも責任が問われる余地が十分にあります。
第31期・第32期理事長の善管注意義務違反に関する法的対応資料一式
私の見解
【概要】第31期臨時総会前理事会議事録の変造の件
大京アステージが理事会の定足数を満たしていないにもかかわらず、理事会が成立したかのように見せかけて虚偽の議事録を作成・使用した疑義を追及しているものです。
具体的には、理事会が不成立であることを認識しながら、その議事録を根拠に臨時総会を開催し、重要な議案を可決させたという手続きの正当性を偽装した重大な不正行為が問題視されています。
この議事録の変造と手続き偽装によって、管理組合の意思決定の根拠が大きく揺らぎ、組合の自治と住民の信頼を著しく損なっています。
【感想】意図的な組織的偽装であり、集合住宅の自治制度を根底から崩す極めて重大な行為
この問題「第32期総会前理事会においてのた理事会運営サポート名目の理事長への加担」及び「第31期臨時総会前理事会議事録変造」の件は、単なる手続きミスではなく、意図的な組織的偽装の可能性を示しており、管理会社の信頼性に大きな疑問を抱かせる案件です。
「臨時総会のために必要な理事会をあたかも成立していたかのように見せかけた」という構図は、集合住宅の自治制度を根底から崩す極めて重大な行為であり、仮にこのような事例が他の管理組合でも常態化していれば、分譲マンションの制度自体が危機に陥ると危惧されます。
一方で、こうした問題提起を行う姿勢は高く評価されるべきであり、他の管理組合にも警鐘を鳴らす必要があると考えいます。
