問題の本質：専有部分の工事であるにもかかわらず、大京アステージが共用部分の管理業務と偽って組合費から支出させ、不正な工事契約と資金処理を行った点にあります。
概要（大京アステージの発注補助名目による工事偽装および不当請求の構図）
当管理組合において発生したトイレ内装復旧に関する専用部分工事について、以下のような不正が確認されました。
- 本件工事は、本来は大京アステージとは直接関係のない業者が施工したものであり、管理組合との契約関係も存在しない専用部分の工事であった。
- にもかかわらず、大京アステージは共用部分の「発注補助業務」と称して協力会社を名義上の元請業者とし、実際の施工業者を下請け業者に見せかける構造を構築した。
- さらに、元請とした大京アステージの協力会社から管理組合に提出された請求金額には、下請け化した専用部分の実際の施工業者の見積金額に約20％を上乗せした形で計上されていた。
- この構図により、管理組合は本来の施工費よりも高額な費用を支払わされており、その送金も大京アステージの管理補助の名のもとで実行された。
この一連の流れは、
① 発注補助名目の濫用
② 協力会社名義を使った取引の偽装工事
③ 費用の不透明な水増し請求（約20％）
という複数の観点から、善管注意義務違反・契約不適正行為・不当利得に該当する可能性が高い重大事案です。
大京アステージ担当者堀健次郎氏が捏造した送金依頼関連書類の一覧
概要ご説明資料より抜粋 P6：大京アステージ担当者による捏造書類
時系列チャート
| 日付・時期 | 出来事・経緯 | 主な問題点 |
|---|---|---|
| 住戸内の実際のリフォーム工事期間：2020年5月8日〜2020年6月21日 ※2020年6月29日に工事代金支払い済み（本件トイレ改修工事を除く） | 区分所有者が専有部のリフォーム（本件トイレ改修工事含む）を行うため、施工業者と個別契約（管理組合や大京アステージとは無関係の業者） | 本来は住戸内の私的工事（専有部）であり、管理会社が関与すべき対象ではない |
| 工事依頼時：2020年7月7日 工事期限：2020年7月31日 | 大京アステージが、本件トイレ改修工事を「大京アステージの協力会社を元請、個別施工業者が下請」とする形式で管理組合からの工事依頼書を作成 | 実態と異なる請負構造の偽装（共用部分の修繕工事に適用する管理委託契約書P15 1 (3)に該当する工事と偽り、専用部分の工事を管理組合による共用部分の工事に偽装） |
| 見積書：大京アステージが協力会社に2020年5月8日付で作成指示 | 元の施工業者見積に20%上乗せした金額で「協力会社」名義の見積を作成 | 不透明な中間マージン／説明なしの価格操作 （調査対応などの諸経費と虚偽説明） |
| 管理組合へ請求：2020年7月9日 社内承認：2020年7月19日（堀・太田捺印） | 大京アステージ協力会社名義で「管理組合への工事費請求書」を発行し、当時の理事長が承認 | 理事長の誤認を誘導／予算・用途の逸脱処理の疑義 |
| 支払日：2020年8月2日 （名古屋西支店捺印） | 書類一式（発注書・請求書・振込関連資料）を捏造し未開示のまま送金処理 | 記録改ざん・証拠隠滅の疑い |
| 2023年10月10日 | 第32期10月定例理事会にて、本件に関する問題提起（4時間に及ぶ追及） | 組合内部での初の本格追及 |
| 以降～2025年4月 | 管理組合と大京アステージ間で交渉・照会・通知書提出が継続 | 大京側の説明責任の放棄・調査拒否が続く |
| 2025年5月23日 | 管理組合より「最終通告書」送付 | 誠意ある回答・是正を最終要請 |
| 2025年5月27日 | 「再最終通告書」送付へ | 大京側の再回答が誠意を欠くと判断し、報道・法的措置に移行準備 |
補足
- この事件では、「専有部の私的工事を、共用部のように装って管理会社が関与・介入」しており、契約関係・価格決定・説明責任のあらゆる面での問題を指摘しています。
- 特に理事長を誤認させて送金を承認させた点については、「背任」「詐欺的構造」「業務上過失」などの民事・刑事上の論点にもなり得ると考えます。
- また下図の通り、本件隠ぺいのために「作業完了報告書」を大京アステージは協力会社に指示し、FAXさせておりす。この「作業完了報告書」FAX送信日は2020年7月8日と印字されております。大京アステージが本件トイレ改修工事を「大京アステージの協力会社を元請、個別施工業者が下請」とする形式で管理組合から工事注文を受けたとした日が2020年7月7日。つまり注文を受けた翌日に作業を完了したという報告書になります。しかし、この「作業完了報告書」の作業日は2020年5月8日から5月20日と記載されております。また本件トイレ改修工事先の住人よりこの作業完了報告書記載の年月日を含めて、大京アステージ及びその協力業者による本件トイレ改修工事施工などの事実はないとの証言があります。
大京アステージの問題点
本件内容の主旨
本来は「専有部（住戸内部）」のトイレ改修工事であるにもかかわらず、大京アステージが「共用部の工事」であるかのように位置付けて処理した点。
第三者の施工業者による工事であるにもかかわらず、大京アステージの「協力会社」が元請けであると偽り、下請業者として扱う構成にした点。
結果として、見積書に20%を上乗せし、管理組合に請求。管理組合から「協力会社」へ送金が実行した点。
工事に関する送金関連書類を捏造していたことが後に判明した点。
新年度への毎年の「経過措置期間5月から7月」の期間、つまり管理組合、理事会のチェックが入りづらい期間に会計処理した点。
理事会承認なしに会計処理した点。
主張している問題点
管理委託契約の範囲逸脱（専有部への不当関与）
元請・下請構造の虚偽表示
不透明な中間マージンの存在
送金関連書類捏造による理事長の誤認誘導
適正な理事会・総会手続きを踏まない会計処理の疑義
大京アステージの回答
第1回目（2024年2月2日）の回答：元請の協力会社工事金額と下請化した実際の施工業者の工事金額の差額は、協力会社の「調査対応などの諸経費」と回答。（大京アステージ山田支店長による隠蔽）
証拠：2024年2月2日大京アステージ回答書より抜粋
見積書に「調査対応などの諸経費70,200円」の記載がない：概要説明資料の抜粋 P9
2回目の回答：第1回面談2025年3月7日 14:00〜16:00 喫茶屋らんぷ下津店
面談者：辰己支店長・肥川副支店長・藤高リーダー
肥川副支店長：以前長谷川様に対し書面でご照会頂ければ、当社より書面でご回答させていただくとご連絡しておりましたが、今後は書面のご回答ではなく、ご面談での口頭のご回答となりますことを会社方針としております。No.1偽造工事_専用部トイレ工事とNo.3 第2回大規模修繕工事の回答を口頭でします。
肥川副支店長による口頭説明：専有部ではなく共用部の調査費用だった。
・差額70,200円はオチアイ（協力会社）の利益だった。
・2024年2月2日回答書の差額70,200円は専有部の調査費用は誤りだった。
※上乗せ差額金の70,200円のオチアイの利益は、専有部ではなく、共用部の調査費用だった。
共用部の屋上改修工事(漏水原因箇所修繕工事)の見積書に調査費用はない（概要説明資料より抜粋 P24）
辰己支店長による口頭説明：管理委託契約書P15 1 (3)に該当する工事だった。
・管理組合が大京アステージ以外の業者へ外注した工事。
概要ご説明資料より抜粋 P25
大京アステージ担当者の捏造を会社ぐるみで隠蔽
概要ご説明資料より抜粋 P27：大京アステージの会社ぐるみの隠蔽
証拠：第1回面談の面談記録を大京アステージも了承：2025年3月11日 11:04
2025年3月7日面談時の口頭での以下の説明は「事実確認の結果および法務相談等を行ったうえでの会社としての見解」とのこと。
大京アステージコンプライアンス課を含めた本社業務管理部と名古屋西支店、つまり会社組織ぐるみで「当時の理事長を欺くために担当者堀健次郎氏が捏造した送金依頼関連書類」の隠蔽を図る
大京アステージ担当者による隠蔽の証拠：概要説明資料の抜粋 P29 P21 P30（大京アステージ担当者堀健次郎氏による偽装工事が明らかになった理事会議事録）
担当者堀健次郎氏による「上乗せ金額70,200円は民間企業としての正当な利益」と発言したことを隠蔽
最終回答（2025年5月15日）：理事会への説明不足があったことは否めません。管理委託契約にもとづき履行が不十分であっった。
証拠：2025年5月15日大京アステージ回答書より抜粋
再通知書送付：2025年5月17日 21:36
抜粋：No.1の交渉履歴が示す各種証拠及び証言を打ち消し、幕引きを図ろうとする隠蔽体質そのものが現れた回答と解釈しております。つきましては再調査及び再回答をお願いします。
「専有部分」804号室トイレ改修工事にも関わらず、「共有部分」の管理委託契約書P15 1 (3)に該当する大京アステージ以外に管理組合が発注する共有部分の工事に置き換えて正当化。この行為は会社組織ぐるみで担当者が捏造した送金依頼関連書類一式の隠蔽を図り、証拠隠滅を行った会社組織ぐるみの不正行為でもあると言えます。
証拠：管理委託契約書P15 1基幹事務 (3)は「専有部分を除く」と明記（赤線部）
概要分析（主張要点）
※一般的な法的観点での分析です。
- 問題としている点は、専有部分のトイレ漏水による内装復旧工事を、管理組合が発注した共用部工事に偽装した点。
- 実際の施工業者に対し、協力会社を名目上の元請として書類を作成。
- さらに、下請け業者の見積金額に約20％上乗せした額で管理組合に請求・送金処理。
- 「発注補助」と称したが、実態としては請求構造の偽装・責任転嫁である。
再回答（2025年5月23日）：担当者任せになっていたことが原因とのこと。
再回答への見解：責任体制の欠如を容認する企業姿勢の表れ
1. 【組織的ガバナンスの欠如】
「担当者任せになっていた」という表現は、表面的には「個別の業務判断ミス」を示すものの、
実質的には企業としての管理体制・監督責任の不履行を自認しているに等しいものです。
大手マンション管理会社において、担当者一人の裁量で総会対応・修繕工事・予算処理などの重要業務が運用されていたとすれば、それは個人責任ではなく、会社全体の内部統制の脆弱性を示しています。
2. 【善管注意義務および誠実義務違反の可能性】
民法第644条に定められた「善良なる管理者の注意義務」は、企業としての責任を「属人的に分断せず、組織として全うする義務」を含みます。
「担当者任せ」で放置された結果、管理組合とのコミュニケーション不足・誤説明・業務漏れ等が生じた場合、これは明確に善管注意義務違反であり、債務不履行（民法第415条）に基づく損害賠償責任が発生する可能性もあります。
3. 【言い逃れの常套句としての危険性】
「担当者の裁量だった」「担当者が知らなかった」という趣旨の説明は、組織的説明責任の回避に用いられがちな形式的な責任分散策です。
それを再発防止や管理体制強化とセットで公表せず、ただ原因として提示するだけでは、謝罪にも説明にもなっておらず、責任をあいまいにしているだけにすぎません。
結論：担当者責任ではなく、経営責任と体制の問題
大京アステージという企業が以下のような問題構造を抱えていることが明らかになっています。
| 問題点 | 内容 |
|---|---|
| 組織責任回避 | 「担当者のせい」で終結させ、管理体制を見直さない姿勢 |
| 説明責任不履行 | 管理組合への説明不足・訂正の放置 |
| 契約不履行 | 委託業務の遂行・報告義務を十分に果たさなかった疑い |
管理組合の対応
- 書面での再通知：「担当者任せだったこと」に関する会社としての正式な謝罪・再発防止策の提示を要求
- 再発防止体制の明示：「どのように改善されたか」「責任の所在はどこか」の回答要求
- 必要に応じて、国土交通省やマンション管理センターなどへの報告・通報を検討
法的に問題となり得る点と該当する可能性のある法令
| 指摘している行為 | 該当する可能性のある法令・責任 |
|---|---|
| 専有部分工事を共用部として処理 | 善管注意義務違反（区分所有法3条、民法644条）／契約違反（管理委託契約の逸脱） |
| 協力会社を通じた名義貸し・請求書偽装 | 虚偽記載による不当利得（民法703条）、詐欺的構成（刑法246条類推） |
| 20%上乗せ請求 | 不当利得、損害賠償責任（民法709条） |
| 契約書や送金依頼書の偽装・隠蔽 | 文書偽造・変造または私文書偽造罪の構成要件（刑法159条など）に抵触の可能性 |
| 理事会(理事長)への虚偽説明 | 信義則違反（民法1条2項）、重要事項説明義務違反 |
大京アステージに発生し得る法的責任（一般論）
1. 民事責任
- 管理委託契約違反による損害賠償請求の対象となり得ます。
- 適正な契約・費用処理がされていなければ、不当利得返還請求の対象にもなります。
2. 刑事責任（可能性の範囲）
- 組織的に虚偽の書類を使用し、実態と異なる名目で金銭を請求した場合、詐欺罪の構成要件に類似。
- 虚偽の請求書類や工事報告書が使われていれば、私文書偽造罪などの刑事告訴の余地もあります。
3. 行政指導・処分
- マンション管理適正化法に基づき、国土交通省または都道府県への報告義務・指導対象となる可能性。
- 宅建業・管理業免許を有する会社としての業務停止命令や行政処分の可能性あり。
大京アステージに関する法的責任の整理と対応文書
全国のマンション管理組合の皆様への注意喚起
専有部分の区分所有者のトイレ改修工事にも関わらず、管理委託契約書P15 1 (3)に該当する大京アステージ以外に管理組合が発注する共有部分の工事に置き換えて、会社組織ぐるみで担当者が捏造した送金依頼関連書類一式の隠蔽を図り、証拠隠滅を行った会社組織ぐるみの不正行為です。