問題の本質
大京アステージは、区分所有者の重要な権利である「総会招集請求権」を、総会議案書の末尾にひっそりと削除案を盛り込むという極めて不透明な手法で制限し、住民の意思決定権を著しく損なった。
要旨
大京アステージは、住民の「総会招集権」削除を議案末尾に密かに記載。
総会では説明なく普通決議で可決され、特別決議を経ていなかった可能性。
区分所有者の基本的権利を軽視し、管理会社の不当な契約操作が疑われる。
問題の構図
本来必要な「特別決議」を回避し、住民の重要な権利（総会招集権）を削除した構図：
① 管理会社（大京アステージ）が管理規約の全面改訂案を作成
↓
② 総会資料の末尾に「総会招集権削除」を記載（住民の目に留まりにくい構成）
↓
③ 総会では詳細説明なく「普通決議」で可決
↓
④ 本来「特別決議」（区分所有法第31条）を要するはずの権利変更が手続き的に回避
↓
⑤ 区分所有者の基本的権利が制限されたまま、事後も是正措置なし
証拠資料一覧
- 当該総会議案書・資料一式
└ 総会招集通知、管理規約改訂案、議案末尾の「招集権削除」記載部分 - 議事録の写し
└ 総会当日の議論の有無、説明責任の不履行の確認 - 管理委託契約書等の条項
└ 管理会社の提案権限と説明義務の整理 - 区分所有法・標準管理規約との比較資料
管理会社の回答要旨（大京アステージ）
「当社の説明をもとに、理事会でご審議いただいた結果、総会で承認された」
→ 手続の形式面に終始し、「特別決議が必要だったのではないか？」という本質的疑義には回答せず。
→ また、区分所有者に対する説明不足や招集権削除の透明性についての反省・改善表明もなし。
概要：「大京アステージによる管理規約の改ざん」問題
管理会社が総会議案書の末尾に重大な管理規約改正を隠して記載し、通常総会の普通決議で通過させた重要事案。
問題の核心
管理会社・株式会社大京アステージが、管理組合の合意なく管理規約を改ざんしたことが発覚。総会前理事会において管理規約の全面改訂を隠れ蓑として、「組合員による総会招集権を削除」する議案を総会へ上程。つまり、総会決議を悪用した「大京アステージによる管理規約の改ざん」と言っても過言ではない。
本来、管理規約は総会の特別決議（区分所有法第31条）を経たうえでのみ変更可能であり、
管理会社が通常総会の普通決議を利用し、管理規約全面改訂議案と銘打ち、議案説明書の隠れた末尾に「組合員による総会招集権」を削除する議案を盛り込み、また総会時において削除議案の説明をすることなく、総会承認を取り付ける行為はもはや法令違反行為に該当する。
確認された事実
- 管理組合に保存されていた管理規約と、大京アステージが保有・提示してきたものに差異が存在
- 差し替えられていたのは「組合員による総会招集権」、つまり組合員の権利義務に直結する重要条項
- 通常理事会や総会前理事会において「総会への上程」など、「組合員による総会招集権」の削除決議の記録は一切存在していない
問題点
- 管理会社が勝手に管理規約を「最新版」として運用していたこと
- 理事会での「組合員による総会招集権」の削除の決議が一切行われていなかったにも関わらず、総会議案に盛り込まれていたこと
- 規約改定を既成事実化し、業務委託契約や組合員による臨時総会招集を拒否する根拠に利用していたこと
法律上の論点（一般論）
| 問題行為 | 該当法令・責任 | 内容 |
|---|---|---|
| 無断改ざん | 区分所有法第31条違反 | 規約変更には特別決議が必須 |
| 文書偽造 | 刑法第159条（私文書偽造等） | 総会決議を偽装・仮装した場合 |
| 善管注意義務違反 | 民法第644条（準委任） | 組合の意思を無視した規約運用 |
管理組合としての今後の対応
- 「管理規約原本」の再確認と、管理会社の保有文書との照合
- 過去の理事会・総会議事録の調査と、決議プロセスの有無を確認
- 管理会社に対して正式な説明要求・是正要求・訂正通知を文書で送付
- 必要に応じて、外部専門家（弁護士・司法書士）による調査・行政通報を検討
全国の管理組合への警鐘
本件のように、管理会社が契約上の範囲を逸脱し、住民の合意なく規約を操作する行為は、全国の分譲マンションにおける深刻な問題です。
定期的に規約と議事録の照合・保管状況を確認し、管理会社任せにしない運営体制の確立が必要不可欠です。
大京アステージ真島社長へご提出したご説明書
大京アステージの回答
第2回面談：2025年3月18日 14:00〜16:00 喫茶屋らんぷ下津店
下記「⚫︎印」は当初お願いしておりました私の要望となります。また最下部の「※印」は第2回目の面談時及びその面談を経た後の私の要望となります。次回面談日4/18に最下部の「※印」に関するご回答を大京アステージに要請しております。
⚫︎私の要望1：第三者委員会を設置して頂き、本件の調査をお願い申し上げます。なお、調査結果のご提出を2025年3月21日(金)までにお願いします。
⚫︎私の要望2：真島社長の弁明書のご提出及び第31期通常 総会（役職決定会）及び第32期第2回臨時総会（敷地外駐車場 欠席理事を議事録署名人にした）のみ議決権行使書を添付しなかった理由を当時の御社ご担当者により明記の上、ご署名 ご捺印下さい。（2件とも担当者は堀氏）
2025年3月18日の第2回面談記録より抜粋：大京アステージ確認済み（赤文字修正加筆）
大京アステージへの調査依頼のポイント
・規約改訂履歴に管理規約第43条の削除の記載がない点。
・管理規約第43条の削除に関する理事会による審議や総会への上程なども一切ない点。
・管理規約第43条の削除に関する総会承認決議などの事実も一切ない点。
辰己支店長のご回答：最高意思決定機関である総会の承認決議がある。具体的には総会第9号議案の「管理規約の変更に関する件」で規約全面改定を行なっており、その中に第43条削除が含まれていた。
第31期通常総会(2023年7月23日開催）で 管理規約第43条を削除（規約を全面改訂）している総会承認決議がある。しかし、入社半年の担当者鈴木に管理規約第43条を削除の件を確認したが「人為的ミスにより削除してしまったかもしれない」とのことだった。また堀に確認すると「覚えがない」とのことだった。
私の見解：最高意思決定機関である総会承認決議があるとの大京アステージの回答。このような総会承認決議を盾にするマンション管理会社としての不法行為は断じて許してはいけないと思います。理事会審議もましてや理事会承認決議もなく、総会議案書及び総会議案説明書を作成するマンション管理会社としての立場を利用した極めて悪質な不法行為。
2023年5月頃から堀さんとは連絡をとりやり取りをしていた。その折、堀氏に「長谷川さんはたまたま来季は理事だから言いたいことがあったら理事会に出席し言ってください」と言われ、2023年10月10日の第32期10月定例理事会に出席し、堀さんの行為の事実確認を行った。その後、2023年11月頃に臨時総会の招集をお願いすると、管理規約上「総会を招集できない」と言われた。つまり、そのことを織り込み済みで堀氏は2023年5月頃からの案件があり、2023年7月23日開催の第31期通常総会で管理規約全面改定の機会につけ込み、予め管理規約第43条を作為的に削除し、第43条の組合員による総会招集権の削除を総会議案化したものと考えられる。
※1 総会議案化の過程が問題。総会前理事会においては理事会審議及び当然理事会承認もない事実がある。つまり御社社員2名が作為的に総会議案説明書作成時において、「組合員による総会招集権を奪った」こととなる。管理規約第43条の重要性を考慮いただき、また本件のことの重要性をさらにご認識頂き、御社社員2名へのさらなる真相究明のための調査をお願いします。併せて本件に関する御社の見解もお聞かせください。
※2 第31期通常総会（役職決定会）及び第32期第2回臨時総会（敷地外駐車場移転の件で欠席理事を議事録署名人にした臨時総会）のみ議決権行使書を割愛した出欠席票を用いた理由を堀氏より確認して欲しい。なお、本件も上記※1印同様に御社社員が区分所有者の議決権の行使の機会を奪ったという事実に関して、併せて御社の見解もお聞かせください。
証拠1：第31期通常総会(2023年7月23日開催）第9号議案 管理規約の変更に関する件で大京アステージが作為的に組合員にとって最重要な総会招集権である第43条「組合員による総会招集権」を削除している証拠は以下の通りです。
総会前理事会議事録(2023年6月15日開催) 第9号議案 管理規約の変更に関する件に理事会の承認決議なし
下図の赤枠の議案説明書に第43条「組合員による総会招集権の削除」の記載なし。私が2024年5月に堀氏に要請した議決権数を共有持分比率に準拠する件のみにフォーカスした議案書を作成していること。
※上図の大京アステージ作成の議案書によると「国土交通省「マンション標準管理規約」改正に準拠した内容とするため。」との議案説明がある。つまり大京アステージは組合員にとって最重要な総会招集権である第43条「組合員による総会招集権」の削除が国土交通省のガイドラインという議案書を作成していたこととなる。
下図の総会議案添付資料「管理規約改定概要」<主な変更内容>にも組合員にとって最重要な第43条「組合員による総会招集権」の削除の記載がないこと。
総会議案添付資料「管理規約改定概要」はP84〜P102まで。その表紙であるP84が<主な変更内容>であり、明らかに第43条「組合員による総会招集権」の削除が目に留まらないように画策している。
下図は総会議案添付資料「管理規約改定概要」P84〜P102の中のP91。このP91下段で初めて組合員にとって最重要な総会招集権である第43条「組合員による総会招集権」の削除を下図の赤枠のように記載していることが大京アステージの作為的行為の根拠です。（総会議案説明時においても口頭説明なし）
総会議案添付資料「管理規約改定概要」はP84〜P102まで。その中のP91下段で隠すかのように組合員にとって最重要な総会招集権である第43条「組合員による総会招集権」の削除を記載している。
上記の証拠から、辰己支店長による大京アステージ担当者へのヒアリングによる「人為的ミスにより削除してしまったかもしれないとのこと。また当時の担当者堀に確認すると覚えがない」という調査結果を受け入れることは到底困難であると考えております。
証拠2：大京アステージの不法行為である明確な証拠。第31期通常総会(2023年7月23日開催）第9号議案 管理規約の変更に関する件において、管理規約第43条「組合員の総会招集権」の削除議案の作成人である当時の総会議長（第31期理事長）による、第33期2月定例理事会でのご発言。
大京アステージ社員がマンション管理会社としての立場を利用し、第31期通常総会議案書及び議案説明書を作成する立場を利用し、「国土交通省「マンション標準管理規約」改正に準拠した内容とするため。」との議案説明で装い、大京アステージの目的である管理規約第43条「組合員による総会招集権」を削除した証拠。
当時の総会議長（第31期理事長）である704号室鈴木和人氏は、「組合員の1/5の賛同で総会を招集できる」と2025年2月23日現在思っている。
第33期2月定例理事会議事録 議案5 大京アステージの件の質疑応答より抜粋
ご参考：第33期2月定例理事会議事録
第3回面談：2025年4月18日 14:00〜16:45 喫茶屋らんぷ下津店
大京アステージ出席者：後藤名古屋西支店長（新任） 辰己名古屋東支店長 肥川副支店長
藤高リーダー
会談内容を赤文字で記載 ★印は次回面談時に要回答 ⚫︎印は回答を受けた私の見解
当時の弊社担当社員、堀、鈴木への真相究明のための具体的な調査内容とその調査結果を報告する
後藤支店長：堀は記憶なし。鈴木が誤って消してしまった。
管理規約を御社社員が作為的に削除した事実に対する御社の見解を回答する
藤高氏：会社として牽制不足をお詫びする。記憶がないので調べようがない。
⚫︎本件以外に規約削除に気づく機会は2024年1月13日に敷地外駐車場契約に伴う駐車場仕様細則
の改訂時にもあった。また本件規約削除の総会議案書に記述なし、規約改訂概要一覧表にも記述
なし、詳細記載部の本件規約の10段に斜線を引き、削除と記載することは人為的ミスではなく明
らかに作為的行為によるもの。
★再度堀氏と鈴木氏へ調査。理事会決議なし、総会資料の作り込みを見る限り作為的行為は明ら
かなので再度、細部まで疑いの目を持ったヒヤリングの実施。
当時の御社担当社員 堀がこの2つの議案の通常総会のみなぜ、総会出欠席票における議決権行使書を削除し、出席と欠席（委任状）のみにしたのか、その理由及び管理会社のいち担当者として区分所有者の権利を搾取した事実をどう思っているのか、堀に確認し報告する
★31期通常総会(役職決定)を委任状のみにした理事会決議があったという記憶が堀氏にはあると
のこと。しかし理事会議事録にはその旨の記載はないのが事実。再度堀氏に調査。
★32期第2回臨時総会(敷地外駐車場契約)を委任状のみにした件も再度堀氏に調査。
区分所有者の権利を弊社社員の作為的行為により搾取した事実に対する弊社の見解を回答する
★堀氏への再調査後に大京アステージの見解を。
最終回答（2025年5月15日）
証拠：2025年5月15日大京アステージ回答書より抜粋
再通知書送付：2025年5月17日 21:36
抜粋：No.9の交渉履歴に記載の通り、管理規約の内容を改ざんするという本質的に作為的かつ重大な行為について、貴社が「人為的な業務上のミス」との説明で済ませようとしている点について、企業としての倫理観・説明責任意識を強く疑わざるを得ません。管理規約は、区分所有者全体の権利義務関係を定める法的拘束力を有する準則であり、これを不適切に改変・操作することは、単なるミスではなく、区分所有者全体の利益を損ねる深刻な不正行為に該当するものです。にもかかわらず、貴社がこの行為の意図や背景を一切説明せず、「誤記」「業務ミス」という形で幕引きを図ろうとする姿勢は、管理受託者としての信頼性・倫理性を根底から揺るがす行為であると認識しています。よって、以下の点について、誠意ある説明と文書での正式回答を至急求めます。1 当該管理規約の改ざんが発生した具体的な経緯（関与者・工程・文書履歴）。2 単なる業務ミスと断定した根拠および、社内調査の実施有無と結果。3 この行為が貴社社内でどのように倫理的・法的に評価され、再発防止策が講じられているのか。以上について説明責任を果たさない限り、本件は「企業としての規範意識を欠く体質的問題」であると判断せざるを得ず、関係当局や報道機関への報告・通報を視野に入れた対応を今後検討してまいります。
大京アステージの再回答（2025年5月23日）：このような条文の削除を見過ごしたまま、総会資料の配布にいたったチェック体制に不備があった。
再回答への見解：チェックミスでは済まされない重大な統治機能侵害行為
1. 【削除された条文の性質が重大である場合、過失ではなく組織的責任に発展】
当該事案では、「組合員による総会招集権」など、組合自治の根幹に関わる管理規約条文が総会議案から削除されていたという性質から、この「見落とし」は単なる事務的ミスや軽微なチェックミスでは済まされない、統治権限の改変という重大行為です。
特に、
- 条文の削除が故意でなかったとしても、
- そのチェック体制が機能していなかったことで、組合員の権利が侵害された
という結果に変わりはなく、重大な業務遂行上の過失（あるいは黙示的関与）が問われます。
2. 【管理会社の業務範囲に照らした説明義務・確認義務の放棄】
大京アステージは、管理委託契約上、次のような義務を負っています：
- 総会議案書の作成補助・記載チェック
- 管理規約等の改正議案についての適法性・整合性の助言
- 区分所有者への影響についての説明義務
その上で「チェック体制に不備があった」という結論は、言い換えれば、最低限の業務遂行体制を維持していなかったと自白しているものであり、善管注意義務（民法第644条）および債務履行義務（民法第415条）に違反している可能性が極めて高いと評価できます。
3. 【結果的に組合員の意思形成に不当な影響を与えた】
このような条文削除が議案として上程され、組合員の多くがその削除に気づかず可決した場合、
それは総会手続において、事実上の誤認による意思表示が生じていた可能性があります。
つまり、管理会社の不作為が原因で、以下のような事態が発生していたとすれば：
- 組合員による権利（招集権）の制限
- 意図しない管理規約の変更
- 意思形成過程の歪曲
それ自体が不法行為（民法709条）または説明義務違反による損害賠償請求事由となりえます。
想定される法的責任（一般論）
| 種別 | 該当法令・行為 |
|---|---|
| 善管注意義務違反 | 民法第644条：チェック体制不備による業務遂行義務違反 |
| 債務不履行 | 民法第415条：議案チェックの委託業務不履行 |
| 不法行為責任 | 民法第709条：重要権利削除による組合員の誤認・損害 |
| 区分所有法 | 総会決議の瑕疵（第57条）による決議取消訴訟の対象 |
管理組合の今後の対応
- 大京アステージへの再通知書にて、削除条文の経緯、責任者、再発防止策の文書回答を要求
- 総会決議に瑕疵がある場合は、決議取消の検討（総会日から起算して一定期間内）
- 外部専門家（弁護士・マンション管理士）による第三者検証の実施
- 行政機関（マンション管理センター・国交省）への報告・相談
結論
大京アステージの「チェック体制の不備」という自己弁護的表現は、組合員の重要権利を侵害した事実から責任を矮小化しようとするものであり、到底受け入れられるものではありません。
このような「議案構成の瑕疵」は、マンション自治の根幹を揺るがす重大問題であり、再発防止策のみならず、責任の所在と経緯説明を文書で明確にすることが必須です。
大京アステージに発生し得る法的責任（一般論）
【1】民事責任
善管注意義務違反（民法第644条 準用）
管理会社は、管理組合との間に準委任契約を締結しており、委託事務について善良な管理者の注意をもって処理する義務があります。
以下の行為は、明らかにその義務に違反するものと評価されます：
- 総会決議を偽装または不明確化して重要議案を通過させる
- 管理規約の無断差替え・改ざん
管理会社の業務懈怠・誠実義務違反として、損害賠償責任が生じ得ます（民法第709条／不法行為責任も含む）。
【2】契約責任（管理委託契約違反）
国交省が定める「マンション標準管理委託契約書」において、管理会社は以下を遵守する契約責任を負います：
- 規約・細則の変更手続きに対する助言・補助義務（勝手な作成・改ざん不可）
- 総会運営や議案説明における住民への説明責任
- 文書の保管・管理・引き渡し義務（差し替えや削除は契約違反）
これらの行為に違反した場合、契約解除・損害賠償請求の対象になります。
【3】刑事責任の可能性（該当性が認定された場合）
| 想定される行為 | 該当する刑罰法規 | 内容 |
|---|---|---|
| 総会議事録の偽装・改ざん | 刑法第159条（私文書偽造等） | 偽の決議を正当化する文書を作成・提示した場合 |
| 組合員権限の制限に関与 | 刑法第247条（背任罪） | 委託者（組合）の利益を損ね、自社や第三者に利益を誘導した場合 |
【4】行政処分・指導対象（マンション管理適正化法）
- 業務の誠実遂行義務（適正化法第75条）に違反した場合、是正指導・登録取消処分の対象となる可能性があります。
管理会社の行為が違法と評価される具体的要素
- 「重要な規約改正事項（例：総会招集権の削除）」を議案末尾に隠す形式で記載
- 特別決議が必要な案件を普通決議で処理
- 「最新版」と称して無断で管理規約原本を差し替え・組合に提示
- 総会での議案説明を意図的に回避
管理組合における対応指針（一般論）
必要に応じた民事訴訟・損害賠償請求・刑事告発の検討
規約原本・改正議案・議事録の再精査（管理会社保管文書と照合）
弁護士等専門家を通じた文書検証と違法性確認
説明要求・訂正要求・是正通知の送付
行政（国交省・市区町村住宅課）への相談・通報
管理会社による管理規約の改ざんに関する法的対応資料一式
私の見解
管理会社である大京アステージが、分譲マンション管理規約の全面改訂を提案する際に、本来は特別決議（4分の3以上の賛成）が必要な重要項目「組合員による総会招集権の削除」を、議案書末尾に目立たぬ形で盛り込み、普通決議のみで可決させた問題。
主なポイント：
- 管理規約の全面改訂という名目で、区分所有者の基本的権利のひとつである「招集権（区分所有法第34条）」を削除。
- 総会議案書では当該部分を詳細説明せず、また住民への口頭説明もなかった。
- その結果、住民の重要な権利が不透明なプロセスで制限される結果となった。
本件はマンション管理の「形式的手続き」に潜む危険性を鋭く指摘しています。
住民にとってなじみの薄い法律用語や管理規約の変更が、管理会社の主導によってスムーズに可決されてしまう構造は、「無関心でいたがゆえに基本的権利を失う」という、非常に現代的な管理リスクを感じさせます。
特に、「特別決議が必要な項目を普通決議で通した」という点は、管理会社の説明責任の重大な欠如といえ、全国の管理組合でも起こり得る問題として強い警鐘を鳴らす必要があると思います。
