マンション管理のブラックボックス

700万世帯・1,600万人が直面する分譲マンション管理会社の構造問題を問う

本サイトは、一管理組合の経験にとどまらず、全国700万世帯・1,600万人が暮らす分譲マンションに共通する“管理会社の構造的問題”を明らかにするために開設されました。

私たちライオンズマンション稲沢管理組合は、長年にわたり管理会社「大京アステージ」による不誠実かつ不正な対応に直面し、是正を求め続けてまいりました。しかしその対応は、形式的な回答の繰り返しと、責任回避、住民意思の軽視といった企業体質に集約されました。

本サイトでは、全14件の疑義・不正行為に対し、証拠・記録・通知書などの一次資料をすべて公開し、社会に共有いたします。

管理組合が声を上げ、管理会社の透明性と説明責任を問い直すことが、安心・安全な住環境を守る第一歩であると私たちは確信しています。

本サイトは、ある一つのマンションにおける個別の問題にとどまらず、全国の分譲マンションに共通する構造的な課題、すなわち「管理会社による業務運営の不透明さ（ブラックボックス問題）」の象徴的な事例として位置づけています。約700万世帯・1,600万人が暮らす集合住宅において、見えにくくなっている管理業務の実態を明らかにし、管理の在り方を問い直すきっかけとなること、そしてそれが日本社会全体の公益につながることを目的としています。

2025年5月19日
ライオンズマンション稲沢管理組合
第33期理事長　長谷川進

【案件一覧（No.1～No.9 No.11 No.13 No.14 No.17 No.18））はこちら ▶】

【大京アステージとの交渉経緯・面談履歴 ▶】

【管理組合関係者の皆様へ：全国への注意喚起文 ▶】

マンション管理会社「大京アステージ」に関する業務実態のご報告と問題提起

大京アステージは、マンション管理会社としての立場を利用し、管理委託契約を締結している管理組合に対し、大規模修繕工事をはじめとする各種修繕・改修工事について、自社またはグループ会社（大京穴吹建設）、および協力会社との間で契約を結ばせる仕組みを構築しています。

これらの工事契約は、総会前の理事会での審議および採決を経て、総会に上程され、決議される形式が取られております。しかしながら、この手続きの背後には、下図の管理委託契約書（P15 第1項第3号）に照らして、独占禁止法における「不当な取引制限」に該当する可能性のある不適切な誘導が存在していると考えられます。

※専用部分を除くマンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整を大京アステージが行う→マンションの共用部分の維持または修繕に関する企画または実施の調整は大京アステージが行うことになります。

※マンションの維持または修繕（大規模修善を除く修繕または保守点検等）を外注により大京アステージ以外の業者に行わせる場合の受理、発注補助、実施の確認を行う→大規模修繕工事は大京アステージが行うことになります。

大京アステージの契約条項に基づく共用部分の修繕等に関する業務範囲とその影響について

「専有部分を除くマンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整を大京アステージが行う」旨の条項について

この規定により、実質的には「共用部分」に関わる維持管理・修繕に関する一切の企画立案・発注調整・進行管理が、すべて大京アステージの業務範囲とされることになります。
すなわち、管理組合が主体的に発注業者を選定しようとする場合においても、管理会社の関与なしには手続が進行しにくい構造となっており、発注権限の実質的な支配につながりかねません。

「大規模修繕を除く修繕または保守点検等を外注により第三者業者に行わせる場合、大京アステージが受理・発注補助・実施の確認を行う」旨の条項について

この条項は一見、軽微な修繕や日常的な保守点検業務に限定された運用を想定しているように見えますが、実際には管理会社以外の業者との契約や発注を管理会社の補助・介入なしには完結させることができない構成を意味します。

当該マンションにおいては、本来「共用部分」に限定して適用される管理業務の範囲を、管理対象外である「専有部分」にまで大京アステージは不適切に拡大適用しました。

具体的には、大京アステージとは直接関係のない施工業者が実施した専有部分の修繕工事について、あたかも「大京アステージの協力会社」が元請けであるかのように位置づけ、その施工業者を形式上の下請けとして扱いました。さらに、当該工事契約に対し20%の上乗せ金額を加えた形で管理組合と契約を締結させました。

その上で、工事代金に関する送金関連書類一式を改ざんし、理事長を誤認させたうえで、「新年度への移行に伴う予算の経過措置期間」を口実として、管理組合から「大京アステージの協力会社」へ資金を送金させた疑義があります。（詳細はNo.1偽造工事_専有部分トイレ工事）。

また、「大規模修繕を除く」とあるものの、現実の運用上は、大規模修繕工事においても大京アステージが企画・設計・施工管理等を一体的に受託し、グループ会社を含む業者を選定する事例が常態化しているケースも散見され、結果として発注の独立性・透明性が損なわれるリスクが指摘されます。

総括

上記2点は、管理会社による共用部分の維持管理・修繕業務の「独占的実施」に道を開く契約構造であり、住民の選択肢や競争原理を著しく制限する可能性があります。
特に大規模修繕工事に関しては、数千万円〜数億円単位の住民資産を投入する工事の透明性確保が不可欠であるため、外部監査人や第三者設計者・監理者の導入を並行して検討すべきと考えられます。

さらに、当管理組合における意思決定の透明性を著しく損なう以下の行為も確認されました。

これらの行為は、管理組合の正当な権利を侵害し、居住者全体の資産価値および信頼性を損なう重大な問題であると認識しております。

マンション管理会社が果たすべき社会的責任と、組合員の財産と意思を守る制度的公正性の確保のため、監督官庁はもとより、社会全体での監視・監督体制の強化が急務です。

皆様には、ぜひこの問題にご関心をお持ちいただき、お役立ちいただければ幸いです。

「管理の闇」との戦いへ

大京アステージ親会社　オリックス社長へ正式な調査を申し入れ、その後大京アステージ事業管理部コンプライアンス課と交渉開始

大京アステージ事業管理部コンプライアンス課と交渉・折衝がスタート

こうした状況を受け、2024年4月11日大京アステージ親会社のオリックス社長へ正式な調査等の申入れを行いました。その後、同年4月17日大京アステージ事業管理部コンプライアンス課より連絡が入り、今日まで交渉・折衝して参りました。

大京アステージ真島吉丸社長へ直接の対話と説明責任を求める正式な申入書を提出

2025年5月8日株式会社大京アステージの代表取締役社長・真島吉丸氏に対し、直接の対話と説明責任を求める正式な申入書を提出しました。内容は、住民の声を踏まえた管理実態への説明責任と、経営責任者としての対話対応を求めるものでした。しかし同社は、「社長との面談は行わない」「社長本人からの電話・連絡は行わない」と明記し、さらに「社長の代理人からの連絡も控える」との回答を行いました。このような企業姿勢は、分譲マンション住民との契約関係を軽視した、極めて不誠実なものと当管理組合は受け止めています。

大京アステージとの交渉・面談履歴一覧

ご参考にしていただきたく、大京アステージとの交渉・面談履歴一覧を下記の通り添付します。

※ 大京アステージとの面談および交渉の経緯につきましては、事実関係をご確認いただけるよう、実際のやり取りに基づく正式な書類等を公開しております。

面談・交渉履歴一覧ダウンロード

大京アステージ真島吉丸社長への正式な申入書を提出後の企業対応について

大京アステージ真島社長との面談を正式に申し入れたにもかかわらず、真島社長によるその後の企業対応につきましては、誠に遺憾ながら、誠意ある企業対応とは到底受け取ることができず、大京アステージの企業姿勢に対して強い憤りを禁じ得ません。

とりわけ、管理組合からの正式な申入書を経たうえでの協議要請に対し、一貫して形式的・画一的な文面対応に終始されている点は、管理業務を担う事業者としての責任感や説明責任の観点から、極めて不適切かつ不誠実な対応であると受け止めております。

またこのような企業姿勢は、約700万世帯・1,600万人が暮らす全国の分譲マンションにとっての「警鐘」でもあります。管理会社が問題発生時に「現場任せ・責任回避・対話拒否」に終始するようでは、住民は安心して管理を委託することができません。

今般の一連の経緯を踏まえ、大京アステージ真島社長には引き続き、真摯なご再考とご対応を強く求める所存です。

再最終通告(2025年5月27日)以降の目的と対応について

再最終通告書提出以降の目的（日本社会全体の公益に貢献するために）

この問題は一マンションに限ったものではなく、全国の分譲マンションに共通する課題であり、いわば「構造的なブラックボックス問題」の象徴です。すなわち、約700万世帯・1,600万人が暮らす集合住宅における「見えにくい管理会社の業務運営の実態」を問い直す契機とし、ひいては日本社会全体の公益に資する取り組みと位置づけています。

その後の対応（公益を追求するために）

大京アステージとの面談・交渉履歴について

私たちライオンズマンション稲沢管理組合は、2023年10月10日に開催された第32期10月定例理事会において、「大京アステージによる偽装工事（案件No.1）」をめぐる重大な疑義について、約4時間にわたり追及を行いました。この問題提起を皮切りに、以降約2年弱にわたり、同社の不誠実かつ不正と見られる対応に対し、是正を強く求めてまいりました。

しかしながら、大京アステージの対応は、形式的な回答の繰り返し、説明責任の回避、住民意思の軽視といった企業体質を浮き彫りにするものであり、誠に遺憾なものでした。

たとえば、2025年3月7日に開催された第1回面談（喫茶屋らんぷ下津店、14:10～16:10）では、同社の辰己支店長、肥川副支店長、藤高リーダーの三名が出席されました。冒頭、肥川副支店長より次のような説明がありました。

「以前、長谷川様からの書面照会には書面で回答するとお伝えしておりましたが、今後は社の方針として、書面による回答は行わず、口頭での面談対応とさせていただきます。」

この発言を受け、私は強い衝撃と失望を覚えたことを今でも鮮明に記憶しております。その後も、第2回・第3回と面談を重ねましたが、同様の姿勢が一貫して継続されました。

こうした交渉・折衝の過程で、私はある確信に至るようになりました。それは、当マンションだけの問題にとどまらず、このような状況は、全国の分譲マンションの多くで共通する「管理会社による構造的な問題」であり、いわば「マンション管理のブラックボックス構造」の象徴ではないかということです。

すなわち、全国約700万世帯・1,600万人が暮らす集合住宅において、住民が安心して暮らすためには、管理会社の実態に対する監視と是正が不可欠であり、この問題は社会全体の公益にも関わるとの認識が私の中に芽生えてまいりました。

そして私は、覚悟を持って2025年5月23日、大京アステージ宛に最終通告書を送付いたしました。ところがその後に届いた同社からの再回答は、

「弊社社長との面談については、改めてご要望にお応えできない。」

という、過去と全く同様の内容でした。

このような経緯を受け、やむを得ず2025年5月27日付で「再最終通告書」を改めて送付する判断に至りました。

今後の経過および最新の対応状況については、当サイトにて順次ご報告してまいります。

再最終通告の目的と対応〜公益を追求するため

プレスリリース報道関係者各位

プレスリリース_大京アステージ_管理会社の社長が経営責任から逃避ダウンロード